Investissement locatif : faut-il privilégier l’achat d’un appartement ou d’une maison ?
Investir dans l'immobilier locatif est une décision financière importante qui peut avoir un impact significatif sur votre avenir financier. Par conséquent, un tel achat nécessite une réflexion approfondie. L'un des premiers choix que vous devrez faire en tant qu'investisseur est de décider entre l'achat d'un appartement ou d'une maison.
Chacun de ces types de logements présente des avantages et des inconvénients uniques, et la meilleure option dépendra de divers facteurs. Dans cet article, nous examinerons les différences essentielles entre l'investissement dans un appartement et dans une maison dans un but locatif, ainsi que les critères à prendre en compte pour prendre une décision éclairée, rentable et sécurisée.
Achat appartement ou maison : quelles différences immobilières ?
Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier à but locatif, il est essentiel de bien comprendre à quel type de bien auquel vous avez affaire. L'un des premiers facteurs à considérer est le prix d'achat. En général, le prix au mètre carré d'un appartement est souvent plus élevé que celui d'une maison. Cela signifie que pour un budget donné, vous obtiendrez probablement moins de surface habitable avec un appartement qu'avec une maison.
Les coûts associés à la propriété varient également. Les appartements peuvent être soumis à des charges de copropriété, des frais d'entretien et une taxe foncière. De même, les maisons peuvent avoir une taxe foncière et des coûts d'entretien, notamment si elles font partie d'une copropriété. Il est essentiel de prendre en compte ces dépenses récurrentes dans votre calcul de rentabilité.
La demande locative varie en fonction de la localisation et du type de bien. Les appartements, en particulier les petites surfaces (studio ou deux-pièces), sont généralement davantage recherchés par les étudiants ou les jeunes actifs. Les appartements de plus grande taille (trois pièces et plus) attirent majoritairement des couples ou des jeunes familles. Les maisons, quant à elles, sont souvent préférées par les familles, et elles peuvent également être adaptées à la colocation ou au coliving dans certains secteurs géographiques.
Critères qui influencent le choix de l'investissement immobilier locatif
Après avoir bien compris les éléments qui caractérisent et différencient les deux types de location, un choix dans votre tête se dessine peut-être. Pour préciser votre décision, d’autres critères jouent un rôle essentiel. Parmi eux : la localisation du logement, vos capacités de dépenses, vos objectifs personnels et l’état du bien.
L'emplacement de l’investissement est fondamental. En effet, le secteur géographique est directement lié à la rentabilité de votre investissement. Le choix de la ville et du quartier peut grandement influencer la demande locative et les rendements potentiels. A contrario, faire le choix du mauvais type d’investissement pour un lieu donné peut engendrer une vacance locative forte. Par exemple, investir dans une maison familiale dans un quartier étudiant s’avère être un choix ambitieux, car un public étudiant ne recherche pas en priorité à louer une maison.
Votre capacité d’épargne mensuelle dédiée au logement influence également votre choix d’investissement. Il est essentiel d’être capable de supporter les dépenses liées à la propriété et de s’assurer un financement en conséquence.
Vos objectifs et envies personnelles sur le long terme entrent également en jeu. Déterminez si vous envisagez de revendre à court terme, de vivre dans le logement plus tard ou simplement de maximiser vos revenus locatifs. Par exemple, si vous envisagez de revendre le bien, un appartement de plus de deux-pièces sera plus avantageux qu’un studio ou une maison.
Enfin, l’état du bien permet tout autant de préciser son projet d’investissement immobilier. Les biens neufs nécessitent généralement moins de travaux que les anciens, mais ils sont plus coûteux à l’achat. Êtes-vous prêt à investir du temps et de l'argent dans des rénovations pour maximiser le loyer ?
Objectif principal : la rentabilité de l'investissement locatif
Que ce soit une maison ou un appartement, la rentabilité est l'objectif principal de tout investissement locatif. Les rendements varient selon le type de bien :
Rentabilité d’un studio en location
Les studios offrent une rentabilité moyenne de 5 à 7 %, en particulier s'ils sont situés dans des zones proches d'universités et d'écoles. Le studio est l’investissement locatif à privilégier quand on a un budget restreint. En effet, malgré un prix au mètre carré élevé, leur petite surface rend les studios plus accessibles pour les investisseurs locatifs. Bien qu’ils se louent rapidement, les studios sont victimes d’une rotation de locataire importante, ce qui engendre une usure du logement plus rapide. Prévoyez un budget rénovation et entretien pour palier à cette usure.
Par ailleurs, en raison de leur public, hors période scolaire, les studios se retrouvent souvent vides, ce qui engendre une période de vacance locative en été. Les baux de mobilité en location moyenne durée pendant l'année scolaire peuvent maximiser la rentabilité de la location et amortir l’impact d’une période de vacance locative.
Rentabilité d’un appartement en location
Les appartements plus grands (T2, T3, T4, etc) offrent généralement une rentabilité de 3 à 5 %. Malgré une rentabilité plus faible que celle des studios, les appartements offrent davantage de stabilité en raison de leurs locataires moins mobiles (jeunes actifs, jeunes familles, etc). Ceci réduit considérablement la rotation et les coûts d'entretien suite à l’usure du logement.
Pour maximiser l’investissement locatif dans un grand appartement, privilégier les zones proches de quartier d’affaires ou de bassin d’emplois. C’est dans ces zones que se trouve la demande de ce type de logement. Toujours en fonction de la localisation de la propriété, il peut être judicieux de transformer son grand appartement en colocation pour multiplier sa rentabilité.
Rentabilité d’une maison en location
La rentabilité des maisons en location se rapproche de celle des grands appartements, environ 3 à 5 %. Les locataires des maisons sont réputés pour être encore plus stables que ceux des appartements. Les maisons ont l'avantage de fidéliser les locataires. L’offre étant plus faible que celle des studios et appartement, leur demande est soutenue, ce qui facilite la recherche de nouveaux locataires.
Cependant, certaines maisons, notamment celles en plein centre-ville, peinent parfois à trouver des locataires. La conversion de la maison en coliving peut augmenter la rentabilité de l’investissement en touchant un public de passage (professionnel en déplacement, jeunes actifs en mission, expatriés, etc).
Ne pas oublier de s'assurer de la sécurité de l'investissement
La rentabilité de l’investissement est nulle s’il n’existe pas de demande locative ou d’attractivité envers le logement. Sans l’un ou l’autre de ces paramètres, le logement ne sera pas loué et vous aurez fait un investissement à perte. Par conséquent, n'oubliez pas d'évaluer la sécurité de votre investissement.
Nous l’évoquions précédemment, il est primordial que vous vous assuriez qu’il existe une demande locative pour le type de bien que vous achetez. Une vacance locative excessive peut compromettre la rentabilité de l’achat locatif. En outre, l’attractivité du logement joue un rôle essentiel dans la prospérité de votre projet. Prenez en compte la proximité des transports en commun, des commodités et l'état général du bien.
En somme, l'achat d'un bien immobilier, appartement ou maison, en vue de la location, est une décision majeure qui doit être prise après une réflexion approfondie. En prenant des décisions éclairées et en s'assurant de la sécurité de l'investissement, les investisseurs immobiliers peuvent réaliser des rendements profitables à long terme tout en répondant aux besoins des locataires potentiels. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour vous guider tout au long du processus de location.