Les charges récupérables en bail de mobilité : comment ça marche ?
Le bail mobilité est un contrat de location qui permet à un locataire de louer un logement meublé pour une durée inférieure à 11 mois. Ainsi, un locataire qui souscrit à un bail mobilité peut louer le logement entre 1 et 10 mois. Ce type de bail permet à des personnes mobiles comme des étudiants, des salariés en déplacement ou en formation de louer un logement seulement pour quelques mois sans devoir payer un loyer pour un logement dans lequel ils ne vivent pas à l’année.
Cependant, le bail mobilité reste un bail de location d’habitation et nécessite également le versement de charges locatives par le locataire à son bailleur. Mais comment fonctionnent ses charges pour des baux qui ne sont pas annuels ? Dans cet article, nous faisons la lumière sur le fonctionnement des charges récupérables dans le cadre du bail de mobilité. Nous vous donnerons également quelques conseils pour fixer le montant de ces frais et sur la manière de les gérer en tant que propriétaires.
Les charges récupérables qu’est-ce que c’est ?
Avant de parler des caractéristiques du fonctionnement des charges récupérables pour le bail de mobilité, il est utile de rappeler en quoi consistent ces charges. Les charges récupérables, souvent appelées charges locatives, sont des dépenses engagées par le bailleur pour le logement loué et dont il peut demander la régularisation s’ils les paient en intégralité ou imputer leur prise en charge au nom de son locataire. Les charges pouvant être récupérées par le bailleur (d’où l'appellation charges récupérables), sont cependant bien définies par la loi et ne doivent pas dépasser son cadre. En effet, ces charges sont réparties dans des catégories précises.
Pour les logements meublés, les charges que le bailleur peut demander à son locataire concernent, les frais relatifs :
- aux ascenseurs et monte-charges
- à l’eau et le chauffage collectif
- aux installations individuelles
- aux espaces communs intérieurs et extérieurs
- aux taxes et redevances
Comment fixer le montant des charges locatives pour les baux de mobilité ?
Peu importe de quel bail il s’agit, la fixation du montant des charges n’est pas libre et doit systématiquement être justifiée auprès du locataire avant la signature du bail. Étant donné que la somme des charges à verser par le locataire doit être indiquée dans le contrat, il impose au bailleur d’établir son montant avant le début du bail. De plus, si la location en question fait partie d’une copropriété, le bailleur est également tenu d’indiquer avant signature le budget prévisionnel.
En ce qui concerne les baux de mobilité, le montant des charges locatives à payer au propriétaire doit être organisé sous la forme d’un forfait payé au moment du versement du loyer. Pour ce bail particulier, il est possible pour le bailleur de choisir la périodicité à laquelle le locataire versera les charges. Il peut choisir de demander au locataire de payer les charges tous les mois ou tous les trois mois par exemple.
Néanmoins, au moment de fixer le montant des charges pour un bail de mobilité, la loi stipule que la somme ne doit pas être excessivement supérieure à celle payée par le locataire précédent ou à ce qu’il est en mesure de verser.
Comment fonctionne la régularisation des charges pour une location en bail de mobilité ?
Contrairement au bail traditionnel (location à l’année renouvelable), il n’est pas possible ni logique d’effectuer une régularisation annuelle des charges locatives pour un bail de mobilité au vu de son format d’une durée inférieure à un an. Cependant, en prévision de hausses de prix ou en raison d’un ajustement nécessaire, le propriétaire peut tout de même demander la réévaluation du forfait de charges entre chaque location.
Par exemple, si un locataire souscrit à un bail mobilité d’une durée d’un mois puis un autre souscrit à un même bail pour une durée de 7 mois, entre les deux locataires, le bailleur peut réaliser une réévaluation des charges locatives. Il devra cependant réévaluer les charges en restant cohérent avec la réalité du marché et des charges précédemment demandés. Si la réévaluation est vue à la hausse de manière démesurée entre les locations, le nouveau locataire pourra contester la réévaluation et demander des dommages et intérêts.
C’est pourquoi, si le montant est réajusté, le bailleur est tenu de faire parvenir au locataire les justificatifs nécessaires pour lui permettre de comprendre les montants réellement engagés par le bailleur pour le locataire. Dans le cadre d’une colocation et d’un coliving, le bailleur doit aussi indiquer de quelle manière le versement des charges est réparti entre tous les locataires.
Nos conseils pour gérer au mieux les charges versées par les locataires en bail de mobilité
Notre premier conseil concerne la définition du montant des charges récupérables déterminé au moment de la mise ou de la remise en location du logement. Beaucoup de propriétaires sont tentés de demander à ce que le montant indiqué soit sous-évalué pour être plus attractif notamment sur les plateformes de locations.
Toutefois, nous déconseillons à nos propriétaires de procéder ainsi car, à terme, leurs dépenses engagées par le bailleur pour le locataire seront finalement supérieures à ce que ce dernier paie. La régularisation sera nécessaire et le bailleur risque de se retrouver dans la situation évoquée précédemment où le locataire réfute l’augmentation des charges locatives comparées à ce que le précédent locataire a payé ou à ce qu’il a payé antérieurement.
Notre second conseil est relatif à la gestion des sommes versées par les locataires à nos propriétaires. Étant donné que nous ne pratiquons pas la sous-évaluation des charges au moment de la mise en ligne de nos annonces, nous préférons inciter nos propriétaires à avoir une gestion économe de leurs versements.
En effet, en période estivale par exemple, les charges engagées sont souvent moins importantes que celles engagées en hiver. Cela peut surprendre en hiver d'avoir une augmentation de 50% à cause de l'utilisation plus intensive des chauffages ou de l'éclairage. Cependant en faisant la moyenne de consommation annuelle, le surplus est effacé par le changement du mode de consommation à l'arrivée du printemps et en été.